XÂY NHÀ TRỌ- CHUNG CƯ MINI, NHÀ CHO THUÊ THỰC CHIẾN ( PHẦN 1)

29 Tháng Tám, 2021 Thuanvuarc 416 Lượt xem

Nhà cho thuê

Anh chị nào đang sở hữu 1 căn cho thuê, hoặc đang đầu tư thì thấy nó cực kì hay. Nếu anh chị để ý sẽ thấy nó mang lại dòng tiền ổn định và cực kì tốt.

Hiện có rất nhiều người đi tìm mua những BDS mang lại dòng tiền kiểu này, tiền để ngân hàng bị mất giá nhẵng đi 1 vài năm thấy bị bốc hơi rất là nhanh, và tiêu chí của họ là “ Mảnh đất có tiềm năng+ Dòng tiền từ BDS này phải tốt nữa” Lý do chính mà những bds kiểu này đang giao bán mà ế ẩm là do dòng tiền không tốt, thiết kế dở.

I.ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG

Nhu cầu phòng ở riêng biệt đầy đủ tiện nghi mà giá rẻ hiện có nhu cầu rất lớn, luôn luôn thiếu và tăng mạnh trong tương lai vì lượng sinh viên, người làm việc nhập cư lên Hà Nội và HCM theo thống kê tăng từ 160.000 -200.000 người mỗi năm chưa kể những người nhập cư mà không khai báo tạm trú tạm vắng, Mà cái tỉ lệ quay về quê hương khá là ít nên TP càng ngày càng đông

Mình xin chia làm 3 nhóm khách hàng chính

1.Người lao động thu nhập thấp, sinh viên nghèo hoàn cảnh khó khăn

Theo mình đánh giá nó chiếm khoảng 20-25%

Giá cho thuê từ vài trăm ngàn đến tầm hơn 2 triệu quay đầu

– Người nghèo chắc chắn là thu nhập thấp

– Nhưng người thu nhập thấp chưa chắc là nghèo. Đi làm cho vui bố mẹ lo hết

-> Nhóm này thời điểm dịch bệnh này ảnh hưởng cực kì nặng nề, nếu anh chị lướt face, tiktok sẽ thấy cực kỳ khổ. Đa số là những người nhập cư từ các tỉnh lên thành phố mưu sinh mất việc 2 tháng trời, không có tiền tích trữ, không cầu cứu được người thân vì họ cũng chẳng khá khẩm hơn mình bao nhiêu- thì chủ nhà trọ có thể giảm bớt tiền nhà cho họ là 1 cách làm từ thiện cực kì ý nghĩa. Chủ nhà không có nghĩa vụ phải giảm tiền thuê có khi họ còn đang đóng lãi ngân hàng, nhưng hãy xem xét

2.Thu nhập trung bình, kinh tế ổn chiếm trên 60% giá cho thuê giao động 3tr- 5tr

Có thể bao gồm sinh viên hay cả người thất nghiệp nhưng kinh tế gia đình ổn.

Càng ngày thì anh chị sẽ càng thấy, những dãy trọ cấp 4 giá cho thuê 1-2tr dần mất đi, thay bằng những căn nhà cho thuê 7-8 tầng, 1 cái phòng nhỏ xíu đủ nội thất cơ bản tầm chục m2 cho thuê giá 3-4tr/tháng là bình thường nhiều khu vực còn mắc hơn, qua thời gian nghiên cứu thị trường mình thấy rằng trong trung tâm nội thành HCM giá cho thuê cao hơn chút so với tt HN, nói chung tùy vào khu vực.

3.Khách hàng tầm trung, cao hiện tại tầm 5-6-7-8tr/th- 15tr

Thì có phần sẽ kén khách hơn, thậm chí đang bỏ trống rất nhiều, Nhất là tại thời điểm dịch bệnh hiện tại khách tây, khách du lịch thì không có, nhiều người mất việc không có nguồn thu

Người dám bỏ 7-8tr-10tr/th thường thì thu nhập phảI khá tốt mà thế thì gia đình có tiền mua nhà riêng rồi, hoặc chỉ là khách du lịch ở ngắn ngày

Tầm phân khúc này vị trí rất quan trọng chẳng hạn gần khu du lịch, cho tây thuê thì vận dụng mới hiệu quả

II.ĐỊNH HƯỚNG

1.Hiệu suất tốt, ổn định. Ở đây tốt là xác định đúng khách hàng mục tiêu

“Biết mình biết người, trăm trận trăm thắng”

➡️ Làm sao tỉ lệ trống phòng ít nhất doanh thu hàng tháng ổn định chứ không phải bập bõm tháng đuợc tháng không, khách đến ở vài bữa lại xách dép đi, cái này không chỉ là giá thuê phải phù hợp mà cần có 1 chiến luợc giữ chân, lấy tiền khách hàng bền vững. Tất nhiên phần thiết kế thực sự rất quan trọng

Ở đây mình sẽ hơi thiên về khu trung tâm các thành phố, cụ thể là trung tâm hà nội và trung tâm thành phố hồ chí minh, còn nhà trọ ở các khu công nghiệp, các tỉnh khác thì chắc mình sẽ có 1 bài viết riêng

Anh chị đang nhắm tới đối tượng khách hàng nào thì chắc hẳn anh chị là người rõ nhất

✔️ Nếu đối tượng khách hàng là sinh viên, người đi làm người thu nhập thấp thì tuơng ứng mức đầu tư như nào đơn giản, đủ công năng tiết kiệm mà đẹp nhất có thể. Làm sao cùng 1 vị trí, cùng 1 diện tích phòng thậm chí nhỏ hơn, mình cho thuê được giá cao nhất mà khách hàng vẫn chọn gắn bó lâu dài với mình.

✔️Đầu tư best mà cho thuê thấp thì thà gửi ngân hàng cho đỡ đau đầu.

✔️Cũng tương tự như khách hàng là người lao động chân tay, gần các khu công nghiệp thì mức đầu tư còn phải đơn giản tiết kiệm nữa

✔️ Tất nhiên khách hàng tầm trung và cao mình lại có 1 phong cách thiết kế hòan tòan khác chẳng ai bỏ 10-20tr tháng ở chung tòa nơi bừa bộn ồn ào cả. Vị trí đẹp ví dụ hồ tây, hồ gươm cho khách du lịch, cho khách tây thuê….

2.Xác định mục tiêu tài chính -> Biết lượng sức mình

“Tuổi nhỏ làm việc nhỏ, tùy theo sức của mình”

✅ Cái gì mà quá đà, quá nhiều đều không tốt ở đây tôi muốn nói đến tầm tài chính, khả năng quản lí, xử lí công việc của bản thân.

Thì cái chuyện bỏ tiền ra kinh doanh nhà trọ, hay bất cứ thứ gì cũng vậy “Cố quá thành quá cố “ Lợi nhuận chưa thấy đâu mà đã phải bán hết tài sản cầm cố vay mượn rồi, Khi phải chịu 1 áp lực quá lớn về mặt kinh tế không thể xoay sở được thì phải buông bỏ chấp nhận lỗ , cây trồng 3 năm mới ra hoa, chuẩn bị kết trái thì phải chặt bỏ.

Liều ăn nhiều nhưng chuyện mà sử dụng đòn bẩy lớn không có chiến lược mục tiêu rõ ràng đồng nghĩa với tự sát nói toạc ra là “NGU”

Những người mình thấy nên đầu tư nhà trọ cho thuê là gì

  1.   Ưu tiên: Đã có đất chỉ đòn bẩy phần tiền xây
  2. Có tiền , khỏi nói rồi ha. Người có tiền nhàn rỗ tìm cơ hội đầu tư
  3. Đàm phán thuê lại đất trong 10->20 năm, sau đó xây lên khai thác dòng tiền, mình thấy nhiều ng làm kiểu này rồi nếu làm ở các khu công nghiệp xây nhà tạm kiểu 1-2 tầng cho thuê thì được chứ ở trung tâm HN , HCM thì hơi mạo hiểm vì giá thuê khá cao xây thấp thì không hiệu quả xây cao thì nhiều tiền
  4. Đầu tư xây bán lướt, đòn bẩy 60-70% ( Những anh chị đầu tư thì đầu cũng nhiều sạn, chắc mình không nói sâu nữa )

Ưu tiên nhóm 1: Đã có đất vay 1 phần hoặc vay toàn bộ tiền xây. Nếu anh chị xây để bán thì có thể liên hệ với mình,Nếu thấy hợp lí thì chúng ta sẽ kết hợp, bên mình sẽ chịu trách nhiệm phần thiết kế, xây dựng , tìm khách hàng, bán xong sẽ ăn chia lợi nhuận. Cái này cần nc kỹ hơn.

Bây giờ sẽ tính 1 bài toán cụ thể.

Mình lấy ví dụ này đi:

Chẳng hạn mình đầu tư 1 căn gần mấy trường đại học như xây dựng , kinh tế, bách khoa thì đất trong ngõ, ngách ở đây giá trung bình từ 50-60tr/m2 , cứ cho mình mua mảnh 100m2 là 5,5tỷ. Nhà cho thuê ở khu vực này nếu hợp lí thì gần như chẳng bh chống phòng cả

Xây 7 tầng, mình tính luôn tổng chi phí hết khoảng 4tỷ tất tận cả giấy phép, thang máy, nội thất….

Tổng hết khoảng 9ty5 tỷ

Tầng 1 để xe + 1 phòng, từ tầng 2 đến tầng 7 mỗi tầng 5 phòng tổng có 31 phòng. Mỗi phòng có thể cho thuê giá trung bình là 3tr8-4tr-4,5tr/ tùy phòng, trung bình khoảng 4tr doanh thu mỗi tháng trừ tất tận chi phí, bảo trì sửa chữa cả tỉ lệ trống phòng trung bình cũng thu về trên 100tr, Có người còn thu thêm các loại phí lặt vặt như thang máy, giặt đồ, rồi tiền điện, nước ăn chênh. Mình nghĩ tiền điện nước thì nên thu ở mức hợp lí sẽ giữ chân khách hàng lâu hơn…

Và câu thần chú cho chủ trọ “chia nhỏ chia nhỏ và chia nhỏ”. Quan trọng là tính hiệu quả của nó vì phòng diện tích có lớn hơn chút thì giá cho thuê cũng chỉ được tầm đó, nếu cao hơn rất khó vì tầm tiền 5-6tr khách hàng có những lựa chọn khác tốt hơn

Vì thế trên cùng 1 tầng, đằng nào cũng mất 1 cầu thang để đi lên, vì vậy hãy chia càng nhiều phòng càng tốt (đương nhiên phòng phải thông thoáng, hợp lí, tiện nghi, cái này hơi khó nha ) Bài viết sau mình nói rõ hơn chi tiết về cách thiết kế

Ok quay lại về hiệu suất

Tính trung bình thu 100tr/ tháng , doanh thu này khá là đều nha, kể cả dịch bệnh như thời điểm hiện tại, nhưng phân khúc cao đang ảnh hưởng rất nặng

Nếu có đất sẵn, xây hết 4 tỷ cứ cho vay 100% cả 4 tỷ đi, xây mất khoảng 5-6 tháng, thì hiệu suất 100tr/th rơi vào 30% / năm- lãi suất ngân hàng 10% vay thế chấp là còn thu 20%/năm . 5-6 Năm là anh chị hoàn vốn giả hết nợ ngân hàng. Tuổi thọ cho thuê tòa nhà thì chưa nói trước được vài chục năm thậm chí hàng trăm năm đến đời chắt, chít tùy vào anh chị có chịu khó bảo trì hay không. Tuổi thọ chụng cư là 50 năm, nhưng có những chung cư tới hàng 100 năm vẫn sd bình thường

…………………………………………..